Baumängel: Handelt es sich um einen Sachmangel oder einen Rechtsmangel?

Baumängel sind ein häufiges Problem, das nicht nur für Bauherren, sondern auch für Käufer von Immobilien erhebliche finanzielle und rechtliche Folgen haben kann. Oft stellt sich die Frage, ob ein Baumangel als Sachmangel oder Rechtsmangel zu werten ist. Diese Unterscheidung ist entscheidend, da sie Einfluss auf die Gewährleistungsansprüche und deren Verjährung hat.

Laut österreichischem Zivilrecht unterscheidet man zwischen Sachmängeln und Rechtsmängeln:

• Sachmängel betreffen physische Defekte oder Abweichungen einer Sache von der vereinbarten oder üblichen Beschaffenheit. Ein typisches Beispiel ist eine fehlerhafte Bauausführung, wie etwa eine mangelhafte Fundierung eines Gebäudes.
• Rechtsmängel liegen vor, wenn der Verkäufer dem Käufer nicht die rechtlich zugesicherte Position überträgt. Beispielsweise könnte ein Gebäude, das entgegen der Baugenehmigung errichtet wurde, einen Rechtsmangel darstellen, wenn dadurch rechtliche Nachteile entstehen.

Rechtsprechung zu Baumängeln - Rechtsanwalt Baurecht

Die österreichische Judikatur hat sich in zahlreichen Entscheidungen mit der Frage beschäftigt, wann ein Baumangel als Sach- oder Rechtsmangel zu werten ist. Ein aktuelles Urteil des Obersten Gerichtshofs (OGH) vom 28.06.2023 (7 Ob 70/23d) befasst sich mit der mangelhaften Fundierung eines Einfamilienhauses, das entgegen der geotechnischen Stellungnahme und behördlichen Vorgaben nicht ordnungsgemäß ausgeführt wurde.

Fallbeispiel:

Im zugrunde liegenden Fall ließ die Beklagte ein Einfamilienhaus mit einer Garage auf einem rutschungsgefährdeten Grundstück errichten. Trotz der Empfehlung eines Ziviltechnikerbüros zur Tiefenfundierung wurde diese nicht umgesetzt. Der Bau erhielt dennoch eine Fertigstellungsbescheinigung, und die Liegenschaft wurde 2011 an den Kläger verkauft. Erst Jahre später stellte sich heraus, dass die Standfestigkeit des Hauses nicht auf Dauer gewährleistet war.

Ist ein Baumangel ein Sachmangel?

Gemäß der Rechtsprechung des OGH liegt bei Baumängeln in der Regel ein Sachmangel vor. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Mängel die Gebrauchsfähigkeit, Standfestigkeit oder Sicherheit eines Gebäudes beeinträchtigen. Im genannten Fall war die fehlende Tiefenfundierung des Hauses ein solcher Sachmangel, der eine Sanierung von über 150.000 Euro erforderte.

Verjährung von Gewährleistungsansprüchen bei Sachmängeln

Nach § 933 ABGB muss ein Gewährleistungsanspruch bei unbeweglichen Sachen (wie Immobilien) innerhalb von drei Jahren geltend gemacht werden. Diese Frist beginnt mit der Übergabe der Sache, unabhängig davon, ob der Mangel zu diesem Zeitpunkt erkennbar ist oder nicht. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn bestimmte Eigenschaften ausdrücklich zugesichert wurden. In solchen Fällen beginnt die Frist erst, wenn der Mangel erkennbar wird. Ihr Rechtsanwalt für Baurecht berät Sie.

Wann liegt ein Rechtsmangel vor?

Ein Rechtsmangel liegt hingegen vor, wenn die rechtliche Stellung des Käufers beeinträchtigt wird, zum Beispiel durch fehlende Genehmigungen oder belastende rechtliche Einschränkungen. Im oben genannten Fall entschied der OGH, dass die nicht ordnungsgemäß ausgeführte Tiefenfundierung trotz der vorliegenden behördlichen Genehmigung keinen Rechtsmangel darstellt, da keine neuen baurechtlichen Maßnahmen angeordnet wurden.

Fazit: Sachmangel oder Rechtsmangel?

In der Praxis liegt bei Baumängeln in den meisten Fällen ein Sachmangel vor. Nur wenn ein rechtliches Hindernis besteht, das die Nutzung der Immobilie beeinträchtigt, könnte auch ein Rechtsmangel angenommen werden. Für Bauherren und Immobilienkäufer ist es wichtig, Baumängel frühzeitig zu erkennen und gegebenenfalls rechtliche Schritte zur Wahrung der Gewährleistungsansprüche einzuleiten.

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