Immobilienkauf: Gewährleistung
Die Gewährleistung dient der Bereinigung einer erfolgten Schlechterfüllung und zählt zum Recht der Leistungsstörungen.
Die Gewährleistung dient der Bereinigung einer erfolgten Schlechterfüllung und zählt zum Recht der Leistungsstörungen. Als Voraussetzung muss ein gültiger, entgeltlicher Vertrag vorliegen sowie bei Leistungserbringung ein Mangel vorliegen.
Das allgemeine Gewährleistungsrecht ist in den §§ 922–933 ABGB geregelt und gilt für alle entgeltlichen Verträge.
§ 922. (1) Wer einem anderen eine Sache gegen Entgelt überlässt, leistet Gewähr, dass sie dem Vertrag entspricht. Er haftet also dafür, dass die Sache die bedungenen oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften hat, dass sie seiner Beschreibung, einer Probe oder einem Muster entspricht und dass sie der Natur des Geschäftes oder der getroffenen Verabredung gemäß verwendet werden kann.
(2) Ob die Sache dem Vertrag entspricht, ist auch danach zu beurteilen, was der Übernehmer auf Grund der über sie gemachten öffentlichen Äußerungen des Übergebers oder des Herstellers, vor allem in der Werbung und in den der Sache beigefügten Angaben, erwarten kann; das gilt auch für öffentliche Äußerungen einer Person, die die Sache in den Europäischen Wirtschaftsraum eingeführt hat oder die sich durch die Anbringung ihres Namens, ihrer Marke oder eines anderen Kennzeichens an der Sache als Hersteller bezeichnet. Solche öffentlichen Äußerungen binden den Übergeber jedoch nicht, wenn er sie weder kannte noch kennen konnte, wenn sie bei Abschluss des Vertrags berichtigt waren oder wenn sie den Vertragsabschluss nicht beeinflusst haben konnten.
Der Verkäufer muss kraft des Gesetzes (§ 922 ABGB) dafür einstehen, dass das Kaufobjekt bei der Übergabe frei von Mängeln ist, ein Verschulden ist dabei nicht vorausgesetzt. Das Kaufobjekt, z.B. eine Immobilie, weist Mängel auf, sofern es dem Käufer nicht im vereinbarunsgemäßen Zustand übergeben wurde: es fehlen entweder eigens zugesicherte ("bedungene") oder gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaften. Bei älteren Gebäuden kann es mitunter gewisse Schwierigkeiten bereiten festzustellen, welche Eigenschaften als gewöhnlich vorausgesetzt gelten. Entscheidend ist, ob die Eigenschaft der Verkehrsauffassung nach erwartet werden kann oder nicht. Jedenfalls beachtenswert ist auch der Kaufpreis der Immobilie für die Beurteilung dieser Frage. Gemäß Energieausweis-Vorlagegesetz 2012 werden außerdem die Energiekennzahlen für das Gebäude, die aus dem Energieausweis hervorgehen, in die Kaufvereinbarung miteinbezogen.
Achtung: Bei sogenannten offenen Mängeln bestehen keine Gewährleistungsrechte. Liegen Mängel bereits bei Vertragsabschluss leicht erkennbar vor (z.B. auffallende Verputzschäden and der Fassade des Hauses), werden sie in der Regel schon bei der Preisvereinbarung berücksichtigt. Wichtig ist hierbei jedoch, dass der Käufer das Kaufobjekt auch tatsächlich besichtigt hat. § 928 ABGB legt fest, dass durch Mängel, die "ins Auge fallen" beziehungsweise aus öffentlichen Büchern (im Grundbuch eingetragene Lasten z.B. Pfandrechte) zu ersehen sind, keine Gewährleistungsrechte entstehen.
Beim Privatverkauf von Immobilien, nicht bei Geschäften zwischen Unternehmer und Verbraucher, können Gewährleistungsrechte aufgrund der Parteienvereinbarung ausgeschlossen werden (vgl. auch Konsumtenschutzgesetz). Die Gewährleistungspflichten werden üblicherweise auf ausdrücklich angeführte Vertragspunkte reduziert. Die Haftung des Verkäufers bleibt aber trotz Gewährleistungsausschluss in manchen Fällen aufrecht, sie kann nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Zum Beispiel hat die Verletzung von Aufklärungspflichten durch den Verkäufer Schadenersatzansprüche des Käufers zur Folge, währenddessen arglistiges Verdecken von Mängeln den Käufer zur Irrtumsanfechtung des Kaufvertrags und Schadenersatz berechtigt.
Gewährleistungsansprüche, welche gerichtlich geltend gemacht werden müssen, verjähren bei beweglichen Sachen (z.B. Möbel, die im Kaufpreis inkludiert sind) nach zwei Jahren, bei unbeweglichen Sachen (z.B. das gesamte Gebäude) nach drei Jahren. Eine außergerichtliche Mängelrüge innerhalb der Gewährleistungsfristen bewirkt, dass dem Käufer, sofern der Verkäufer den noch nicht vollständig bezahlten Kaufpreis einklagt, eine Einrede gegen die Klagsforderung zukommt. Der Käufer kann durch diese Einrede auch nach Ablauf der Gewährleistungsfristen einwenden und so eine beispielsweise eine Preisminderung erreichen.
Gemäß § 924 ABGB gilt, dass für jene Mängel, die innerhalb von sechs Monaten nach der Übergabe hervorkommen, die Vermutung aufgestellt wird, dass diese schon bei der Übergabe vorhanden waren. Nach Ablauf dieser sechs Monate trägt der Käufer die Beweislast dessen.
Grundsätzlich gilt, dass der Käufer zunächst nur die Verbesserung oder den Austausch der mangelhaften Sache fordern kann. Der Sinn und Zweck dieser Bestimmung liegt darin dem Verkäufer eine zweite Chance zu gewähren. Ist aber die Verbesserung oder der Austausch nicht erfolgreich, so muss der Käufer dem Verkäufer kein weiteres Mal eine Verbesserungs- oder Austauschchance geben. Die Preisminderung oder gar Wandlung (Rückabwicklung des Vertrags) kann der Käufer im zweiten Schritt begehren, sofern der Verkäufer nicht innerhalb angemessener Zeit die mangelhafte Sache ausgetauscht oder ausgebessert hat. Auch, wenn dem Käufer die Verbesserung bzw. der Austausch nicht zumutbar ist, kann ein sekundärer Gewährleistungsbehelf geltend gemacht werden.